Aprobada la nueva Ley de Vivienda en España para regular el acceso y precios del alquiler

La Nueva Ley de Vivienda: Regulaciones y Funciones

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, seguido por su aprobación en el Congreso el 27 de abril de 2023 y finalmente ratificado por el Senado el 17 de mayo. El 25 de mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Esta legislación forma parte de las reformas incluidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que abarca otros proyectos relacionados con la rehabilitación y regeneración urbana.

Entre los objetivos principales de la ley se encuentran aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, prevenir situaciones de tensión en el mercado del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y grupos vulnerables.

Además, esta normativa proporciona a comunidades autónomas y municipios diversas herramientas para contener o disminuir los precios del alquiler, así como para incrementar la disponibilidad de viviendas en alquiler social.

Fomento de la Vivienda Pública

• Regulación del parque público de viviendas para evitar su venta a fondos de inversión.
• Calificación indefinida para la vivienda protegida, asegurando un periodo mínimo de al menos 30 años.
• Establecimiento de un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo reservado para vivienda protegida e incremento en los porcentajes reservados para este tipo de vivienda, pasando del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
• Mantenimiento y elaboración de un inventario del parque público de vivienda.

Límites al Precio del Alquiler

Uno de los propósitos fundamentales de la Ley es controlar el aumento desmedido en los precios del alquiler. Para ello, se establece un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler, que brindará información sobre los costos del alquiler en cada área residencial, promoviendo así mayor transparencia y competitividad en este mercado. La ley también incluye medidas específicas para limitar los precios:

• Incentivos fiscales para arrendadores que ofrezcan alquileres asequibles. Estos podrán beneficiarse con una reducción del 90% en sus rendimientos si disminuyen los precios en un 5% en zonas con mercado residencial tensionado. También existen reducciones adicionales vinculadas a mejoras realizadas en las propiedades o arrendamientos dirigidos a jóvenes.
• Declaración temporal durante tres años, prorrogable anualmente, de zonas con mercado residencial tensionado para aplicar medidas que reduzcan los precios del alquiler.
• A partir del año 2025, se establecerá un incremento máximo anual basado en el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAV), definido por el Instituto Nacional de Estadística, evitando así aumentos desproporcionados.

En las áreas designadas como tensionadas:

• Los grandes propietarios no podrán establecer nuevos contratos con precios superiores al Índice correspondiente ni con incrementos mayores al permitido respecto al contrato anterior.
• Para pequeños propietarios, los aumentos permitidos estarán limitados al porcentaje autorizado sobre el precio anterior. Además, aquellos inmuebles que no hayan sido arrendados durante los últimos cinco años deberán ajustarse al precio máximo establecido por dicho índice.
• Se contempla la posibilidad de prórrogas extraordinarias para inquilinos tras finalizar sus contratos, extendiéndose anualmente hasta un máximo total de tres años.

Ajustes para Equilibrar Relaciones entre Arrendador y Arrendatario

• Prórroga extraordinaria adicional en contratos arrendatarios ante situaciones verificables de vulnerabilidad social o económica.
• Cobertura por parte del arrendador sobre gastos relacionados con gestión inmobiliaria y formalización contractual (incluyendo comisiones o honorarios).

Mecanismos contra Desahucios

• Estrategias mejoradas para asegurar una comunicación efectiva entre entidades judiciales y servicios sociales, facilitando atención rápida a personas vulnerables.
• Provisión habitacional temporal mientras se implementan soluciones adecuadas, ampliando plazos para suspender lanzamientos.
• Caso donde el demandante sea gran propietario: será necesario demostrar que se ha seguido un procedimiento conciliatorio o mediador antes del desalojo.

Nueva Definición sobre Gran Propietario y Vivienda Vacía

• Pueden considerarse "grandes tenedores" aquellos propietarios con más de diez inmuebles. Esta consideración puede extenderse a quienes posean cinco o más propiedades residenciales ubicadas dentro una misma zona tensionada si lo solicita la comunidad autónoma correspondiente.
• Definición clara sobre "vivienda vacía", permitiendo que los ayuntamientos impongan recargos sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas propiedades desocupadas durante más dos años, siempre que su propietario tenga al menos cuatro viviendas afectadas.
• Ajuste potencial al recargo actual sobre IBI (actualmente fijado en un 50%), pudiendo llegar hasta un 150% según lo estipulado por las autoridades locales.

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